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【平安创建·她力量】律师以案说法(八)—— 商品房“先卖后抵”屡见不鲜,购房户应当如何维权?


【平安创建·她力量】律师以案说法(——

商品房“先卖后抵”屡见不鲜购房户应当如何维权?

 

律师简介:

于小云,河南万基律师事务所副主任、合伙人律师,硕士研究生学历,毕业于对外经济贸易大学现任河南省律师协会国有资产管理法律专业委员会执行委员、洛阳市律师协会金融法律业务委员会副主任、洛阳市律师协会行业文化建设委副主任。业务领域为:投资并购、公司治理、破产清算重整,以及复杂民商事诉讼案件。

 

 

案情简介:

2013年杨师傅与某房地产开发商签订《xx项目订购协议书》购买一套商品房住宅,杨师傅一次性支付全款,2014年房屋建成后开商将房屋交付,杨师傅装修入住至今。期间杨师傅多次要求开发商办证,开发商以消防不过关等各种理由推诿拒不办理。2021年,某人民法院至小区内张贴《查封公告》、《执行裁定书》,杨师傅和小区其他业主到法院了解情况后方才得知,开发商在他们毫不知情的情况下,在2015年将房产作为抵押物向某银行贷款,而贷款逾期后开发商无力偿还,银行向法院起诉后取得生效法律文书,确认对抵押房产享有优先受偿权,银行目前已经向法院申请强制执行,并查封了相关房产,以便下一步进行公开拍卖、清场。杨师傅及其他住户们颇为惊惧、愤懑:我们购房在先,并居住多年,这就是我们的房子!开发商和银行违规将已经售出的房子抵押,难道真的可以拍卖我们的房子偿债吗?

律师解析:

一、住户们已付清全款并实际居住多年,能否取得房屋所有权?

不动产物权的变动采用登记生效主义,房屋的出卖人与买受人订立合同之后,在没有办理过户登记手续之前,即使购房人已付清全款且实际占用居住多年,房屋所有权也未发生转移。

为有效规避“先卖后抵”“一房二卖”等开发商违约情形出现,购房户在签订购房合同后应督促开发商履行相关义务:及时签订正式的商品房买卖合同并办理网签备案、预告登记等。

法条链接:《民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

二、开发商先卖后抵的恶意违约行为,购房户该如何维权?

前述案情中,在人民法院查封之前,杨师傅等购房户和开发商签订的买卖合同合法有效,住户们合法占有该不动产,且已支付全部价款或愿意补足剩余房款,未办理过户登记亦非住户们的过错,因此杨师傅等购房户在得知银行申请法院强制执行抵押房产后,依法向强制执行法院提出执行异议,人民法院审查后依法裁定停止执行并解除查封,从而阻却了人民法院的强制执行,依法维护了自身的合法权益。

法条链接:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》  第二十八条 

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。